스트레스 DSR 계산방법 - 대상 대출과 한도(미적용사례 포함)

스트레스 DSR 제도가 2024년 2월 26일(월)부터 전 은행권의 주택담보대출을 대상으로 도입되었습니다. 대출을 무리하게 받지 않고, 적게 받게끔 유도하는 정책이라고 볼 수 있습니다.  이번 시간엔 스트레스 DSR 적용대출 종류와 계산방법을 확인해 보겠습니다.  

 

스트레스 DSR 계산방법 - 대상 대출과 한도(미적용사례 포함)

 

 

목차

 

지금 바로 아래에서 확인하시기 바랍니다 

 

글의 요약 정보

- 24.2월 스트레스 DSR 제도 도입 - 대출 하노 25년까지 최대 16% 감소됨.  - 25년 부터는 스트레스 금리 100% 적용됨.

1.  DSR이란

 

DSR의 개념을 안다면 스트레스 DSR에 대해 이해가 좀더 빠를 것입니다.  DSR은 Debt Service Ratio "총부채 원리금 상환비율"입니다.  은행권과 비은행권 적용 비율에 차이가 있습니다. 

• 은행권 :  DSR 40% 적용
• 비은행권(2금융권) : DSR 50%적용

DSR은 연소득에 비례해 연간 갚아야 할 원리금(원금+이자)을 통제합니다.  상환할 수 있는 능력을 연소득으로 본다고 보시면 됩니다. 

• 연소득 1억 : 연간 원리금 상한액 4,000만 원 초과 대출이 되지 않습니다.   

 

2. 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR 계산방법 - 대상 대출과 한도(미적용사례 포함)

 

올해부터 스트레스 DSR 제도를 시행합니다.

 

스트레스 DSR제로란 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안, DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리 (스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다. 

 

스트레스 DSR 제도를 시행하는 이유는 두 가지입니다. 

• 상환능력을 넘어서는 과도한 가계대출 확대 방지
• 고정금리 확대 등 가계부채 질적 개선을 도모하기 위함입니다. 

이미 캐나다, 호주, 홍콩 등 해외에서는 도입되고 있습니다.  

 

 

 

3. 스트레스 DSR 시행과 금리

 

스트레스 DSR은 지난달 24년 2월을 시작으로 하반기까지 대출 대상을 순차적으로 늘려갈 예정입니다.  제도 시행 전부터 도입초기의  혼란을 최소화하기 위해 단계적으로 시행할 예정입니다. 

 

다음은 금융위원회 스트레스 DSR 시행시기  관련내용입니다. 

 

	시행일	대출 대상	스트레스 DSR 금리
1단계	24.2.26일	은행권 주택담보대출	25% 적용
2단계	24.6월 중	은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출	50% 적용
3단계	24년 하반기	기타 대출 등까지 확대	50% 적용

 

 

24년 하반기까지 스트레스 DSR 50%까지 적용하며,  2025년에는 스트레스 금리를 100%까지 적용됩니다.

 

대출을 이용하고 있는 많은 분들의 마음이 불편하시리라 생각됩니다.  만약에 기존 대출 한도 증액 없이 자행대환이나 재약정의 경우에는 2024년까지는 스트레스 금리적용을 유예하고 2025년부터 적용합니다. 

 

대출한도가 최대한 많이 필요하신 분들은 대출은 최대한 서둘러서 받는 것 유리하겠습니다.  

 

스트레스 DSR 계산방법 - 대상 대출과 한도(미적용사례 포함)

 

3. 스트레스 DSR 계산방법

 

스트레스 DSR 계산방법 - 대상 대출과 한도(미적용사례 포함)

 

스트레스 금리를 산정하는 기준은 과거 5년 중에서 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점(매년 5월과 11월의 기준금리) 금리를 비교하여 결정합니다. 

 

일정한 수준의 하한(1.5%), 상한 (3.0%)를 부여할 예정입니다. 

 

공식은 간단합니다. 최근 5년간 최고 금리에서 현재 금리를 빼면 됩니다. 계산하기 쉽게 그냥 '기준금리로 따져보겠습니다. 

• 22년 11월 / 최근 5년간 초고금리 : 연 5.64%
• 23년 11월 / 현재금리 (매년 5월과 11월) : 연 5.04%

차이는 0.6%로 최종 스트레스 금리는 하한은 1.5% 됩니다. 

4. 스트레스 DSR 대출한도 변화

스트레스 DSR 계산방법 - 대상 대출과 한도(미적용사례 포함)

 

 

• 변동금리 상품에는 가산금리 1.5%가 모두 반영
• 혼합협 상품의 경우 가산금리의 60%인 0.9%가 적용됩니다.

 

하지만, 대출한도가 급격히 축소된다면,  현 대출자들의 영향이 클 것이기 때문에  아래처럼 순처적으로 적용할 예정입니다. 

 

• 상반기에는 25%(0.375%)
• 하반기에는 50%(0.75%)
• 내년부터는 100% (1.5%)

 

대출한도는 대출방식에 따라 다르게 적용됩니다. 

 

 

1. 주택담보대출

• 변동형 : 100% 적용
• 혼합형 (고정금리 + 변동금리) : 완화 적용
• 주기형 : 완화 적용

2. 신용대출

•  만기 5년 이상 고정금리일 경우 :  미적용
• 3~5년 고정금리는 60% 적용
• 그 외 대출 100% 적용

경우에 따라 완화 적용되는 대출도 있고, 만기 5년 이상의  고정금리 신용대출은 적용되지 않습니다. 

 

 

 

4-1. 차주별 대출한도 예시

스트레스 DSR 계산방법 - 대상 대출과 한도(미적용사례 포함)

 

다음으로는  2024년에는 차주별 대출한도는 올해 2 ~ 9%까지 감소할 예정입니다.  2025년부터는 최대 16%가 줄어들 것으로 추산했습니다. 

 

예시)

연소득 5,000만 원인 차주가  40년 만기, 변동금리 주담대

현재 대출한도는 3억 4,500만 원 
24.2.26일부터는 3억 2,800만 원
24년 하반기엔 3억 1,200만 원
2025년에는 2억 8,400만 원이 됩니다.   기존 대비 6,000만 원가량의 대출한도가 줄어들게 됩니다. 

 

5. 미적용 대출사례

스트레스 DSR 미적용사례

√ 시행일 전일인 2.25일까지 부동산 매매계약 체결 시

√ 집단대출은 시행일 전일인 2.25일까지 입주자모집공고 시행한 경우

√ 증액 없이 같은 은행대출로 갈아타거나 재약정한 경우 (올해 말까지 미적용, 2025년에는 적용)

√ 타 은행으로 대출 갈아타는 경우는 예외 없이 24년부터 적용

√ 예적금담보대출, 보험계약대출, 전세대출 등 DSR예외대출은 스트레스 DSR도 미적용

√ DSR 예외적용대출이라도 이주비 대출, 중도금대출, 전세대출 이자는 추가대출 시 적용함. 

 

6. 맺음말

지금까지 스트레스 DSR이 적용되면 대출한도가 얼마큼 변화가 있는지 확인해 보았습니다.  대출이 적으니 가계 부채 증가 속도 줄어들 것은 당연합니다. 

 

반면, 대출한도가 줄어들면 당연히 부동산 시장에도 영향을 미치게 됩니다. 대출한도가 줄어드니 자금 마련이 여의치 않아 실 수요자가 줄어든다는 주장도 있습니다. 

 

각 차 처한 상황에 따라 장점이 될 수도 단점이 될수도 있을 것 같습니다. 

 

카카오뱅크 신용대출 갈아타기 신청조건과 금리

카카오뱅크 신용대출 갈아타기 신청조건과 금리

주택담보대출 top5 비교추천

저금리 주택 담보 대출 TOP5 전세 자금 대출 BEST5